商品房和住宅的區別主要在于產權性質和交易方式，商品房是按照市場化運作的房地產開發項目，其產權可以進行買賣、抵押等交易行為；而住宅則是指國家建設的用于居民居住的房屋，其產權屬于個人，但在一定程度上受到政策調控，商品房的價格通常高于住宅，購買時需要繳納較高的首付款和貸款利息。

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